欢迎您进入南京市某某淀粉有限公司官网

热门关键词:   产品  www.ymwears.cn  as  https://ya.ru  xxx  ���©

当前位置足球现金 > 合作商 >

修枝机绿城分拆代建业务上市 房企资本故事"说也说不完

返回列表 来源:爱娃 浏览: 发布日期:2020-03-04 03:24:43【

  继从事物业管理的绿城服务上市之后,又一个冠以“绿城”二字的资本平台浮出水面。

  2月28日晚间,绿城中国(03900.HK)公告,建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市,并紧随其后发布招股书。

  绿城管理以开发代建、金融服务、知识分享为核心业务,是国内规模最大的房地产代建公司,同时是绿城中国轻资产板块中重要的业务。

  作为近几年为绿城中国销售贡献较大的业务板块,绿城管理上市一直备受市场关注。分拆完成后,绿城管理将继续为绿城中国的附属公司,绿城中国将继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。

  根据绿城管理招股书,绿城管理董事会由8名成员组成,其中执行董事2名,分别为行政总裁李军、林三九,非执行董事3名,分别为董事会主席郭佳峰、张亚东、刘文生。三位独董为林治洪、丁祖昱(微博 博客)、陈仁君。其中,李军、林三九分别现任绿城管理集团董事、总经理及执行总经理,郭佳峰、张亚东、刘文生3人均为绿城中国执行董事,另外,张亚东还任职绿城中国董事会主席、行政总裁,郭佳峰任职绿城中国执行总裁。

  首家代建上市公司

  得益于绿城多年累积的品牌知名度,绿城管理过去几年销售规模逐渐递增。

  公开资料显示,绿城中国首个代建业务始于2008年,当时接手政府项目开始进入该领域。2010年,绿城中国正式接触商业代建,接手了一个名为“瑞安玉园”的项目。

  中国指数研究院数据,绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司,规模为第二大市场对手的两倍以上。目前地产行业内,拥有代建业务的包括绿城、滨江、建业、雅居乐等房企。

  经过了多年发展的绿城管理,已初具规模。2017年,绿城管理的销售规模达到430亿;2018年上升为552亿元;2019年,该数字进一步提升至664亿元,对应的合同销售面积约505万平方米。

  招股书数据显示,截至2019年9月30日,绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市,以及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目,管理总建筑面积为6850万平方米。其中,一二线城市管理面积为2812.3万平方米,三四线的管理面积为4004.4万平方米。

  根据戴德梁行(微博)估算,上述代建项目已有估计总销售价值约3570亿元。

  鉴于代建业务的轻资产属性,绿城管理的净利润率明显高于公司的房地产开发主业。

  根据招股书,2017年、2018年及2019年前九个月,绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元,期内所得利润为2.57亿元、3.63亿元、2.96亿元。以此计算,绿城管理净利润率分别为25.2%、24.5%、19.56%。

  总体而言,绿城管理净利润率超过20%,同期,行业开发商平均净利润率在10%左右。

  绿城管理总经理李军此前公开表示,绿城管理IPO早在2017年便启动,2018年3月,绿城中国董事会审批同意了绿城管理的上市计划,但随后寿柏年清空绿城中国股份,当时为了保证交易,暂停了绿城代建业务的上市,直到2019年重启。

  代建市场的想象空间

  房地产的代建业务,是指由合作方提供土地及相应资金,代建公司提供管理团队,负责前期规划设计、后续建设、营销、品牌输出及物业管理等。绿城管理招股书显示,该公司无需为项目投入大量财务资源。

  近些年,房企拿地成本越来越高,而代建则无需通过招拍挂拿地,因而其优势在于不需要大规模资金投入的情况下就能扩大规模。

  根据绿城管理招股书,2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日,绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及零。

  没有财务杠杆又具备较高盈利能力的绿城管理,在绿城集团内部视为“独角兽”。李军曾公开表示,未来代建业务将有望占到地产行业10%的市场份额,达到万亿元的市场规模。

  不过,代建业务不是谁都能分一杯羹的领域,企业必须要有成熟的业务体系和穿越政策周期的核心操盘能力。

  “龙头房企发展成熟,拥有良好的品牌和成熟的产品线,这些大公司不需要代建企业的介入。而很多地方性小房企拥有土地资源,但开发能力和资金实力有限,产品无法产生溢价。在这样的背景下,绿城管理就有了很大的市场。”李军说。

  近年来,随着大型房企向二三四五线城市的不断下沉渗透,对于当地中小房企降维打击的效果十分显著。

  云南省一位本地小型房企老板林向东(化名)向第一财经表示:“比如一个项目,如果我们公司自己开发销售,可能只能挣几千万;但如果换一家销售整合能力强的公司来操盘,就可以赚一个亿。”据悉,他的公司手上正有一个项目想要引入品牌管理方。